Avvocato l’anno scorso ho acquistato un immobile in un condominio e, adesso, mi chiedono le spese condominiali non pagate dal venditore antecedenti all’acquisto. Devo pagare?
Caro Tizio, in tema di spese condominiali sussiste in capo all’acquirente la cd. responsabilità solidale per il pagamento dei contribuiti dovuti al Condominio dal venditore in virtù del c.d. principio dell’ambulatorietà.
Il c.d. principio dell’ambulatorietà
Avvocato, ma cos’è il cd. principio di ambulatorietà?
Allora, Tizio, il principio dell’ambulatorietà è disciplinato dall’art. 63, comma 4 disp. att. c.c., secondo tale articolo «Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo [c.c. 1292] al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente.».
È bene ricordare, altresì, che, in ordine al periodo indicato dall’art. 63, comma 4, disp. att. c.c., si ritiene che per “anno” debba intendersi non quello solare, ma quello di gestione, comprendente sempre 365 giorni, a partire dalla data scelta dall’assemblea dei condomini o fissata nel regolamento (ad esempio, dal 30 giugno e non dal 1° gennaio).
In ogni caso l’accollo al condomino avente causa [compratore] degli oneri condominiali inadempiuti [dal venditore], di cui all’art. 63 disp. att. c.c. è norma inderogabile ex art. 72 disp. att. c.c., nel senso che nemmeno una disposizione di natura contrattuale può esonerare il condomino avente causa [compratore] dall’obbligo suddetto nel limite minimo dei contributi omessi per l’anno in corso e quello precedente.
Per ultimo, è bene sapere che il cd. principio dell’ambulatorietà opera solo nei confronti dei rapporti esterni con il condominio, non anche nei rapporti interni tra venditore [cd. dante causa] e compratore [cd. avente causa].
Spese condominiali non pagate dal venditore antecedenti all’acquisto
Avvocato, ma posso richiedere al venditore le spese condominiali da me pagate e riferibili ad un momento antecedente all’acquisto?
Allora, Tizio, è bene che tu sappia che in questo secondo rapporto ossia quello tra te ed il venditore, salvo che non sia diversamente convenuto dalle parti, è invece operante il principio generale della personalità delle obbligazioni.
Pertanto, tu in qualità di acquirente dell’unità immobiliare risponderai soltanto delle obbligazioni condominiali sorte in epoca successiva al momento in cui, acquistandola, sei divenuto condomino e se, in virtù del principio dell’ambulatorietà passiva di tali obbligazioni, appena innanzi detto, sarai chiamato a rispondere delle obbligazioni condominiali sorte in epoca anteriore all’acquisto ti è riconosciuto il diritto di rivalsa nei confronti del venditore [tuo dante causa].
In tale ultimo caso, caro Tizio, si parla – come chiarito Giurisprudenza [Cass. civ., sez. II, ordinanza 09/05/2022, n. 14531] – di cd. adempimento di terzo di un debito altrui.
In tal caso, potrai richiedere al venditore, quale effettivo debitore, la restituzione di quanto corrisposto per le spese condominiali non pagate da quest’ultimo [tuo dante causa].
Quindi, in qualità di acquirente dell’unità immobiliare sei tenuto a corrispondere all’amministratore gli oneri condominiali per la gestione in corso al momento dell’acquisto e per quella precedente.
Tuttavia, ti viene riconosciuto il diritto di richiedere il rimborso al venditore [tuo dante causa] per tutti gli oneri riferiti al momento precedente la data dell’acquisto.
Spese condominiali ante-biennio
Avvocato e se le spese condominiali si riferiscono ad un periodo ante-biennio la data di acquisto dell’immobile?
In questo caso, caro Tizio, è bene precisare che secondo la più recente Giurisprudenza è nulla la delibera assembleare che addebita in capo all’acquirente di una unità immobiliare non soltanto la morosità relativa all’anno in corso e a quello precedente, ma anche quella ante-biennio, in violazione dell’art. 63 disp. att. c.c.. [Trib. Roma 07/02/2017, n. 2265; Trib. Torino 19/11/2009]
In particolare non è legittimo riportare a “nuovo” il debito ante-biennio, mediante inserimento nell’ultimo rendiconto condominiale (approvato poi dall’assemblea di norma a maggioranza).
Poiché, in tal caso, si determina una modifica dei criteri stabiliti dalla legge in ordine all’imputazione delle spese in caso di subentro nei diritti di un condomino, prevista dall’art. 63, comma 4, disp. att. c.c..
Tale modifica comporta una violazione dei diritti dei singoli condomini e non configura un mero errore nel riparto delle spese oppure sulla condizione di un bene o un vizio procedimentale inerente la formazione della volontà dell’organizzazione (casi che determinato ipotesi di annullabilità delle delibere condominiali).
Pertanto, per le spese condominiali ante-biennio il pagamento può essere richiesto dal condominio esclusivamente al precedente proprietario dell’immobile [cd. dante causa].
Spese condominiali non pagate dal venditore antecedenti all’acquisto riferibili a lavori di ordinaria amministrazione ed a straordinaria amministrazione
Avvocato, ma se le spese sono riferibili a lavori di manutenzione o di ristrutturazione o ad altri interventi simili (innovazioni) chi deve sopportare i costi se io ed il venditore non abbiamo preso accordi in tal senso?
A tal proposito, caro Tizio, la risoluzione della questione – come prospetta dalla Giurisprudenza [Cass. civ., Sez. II, 03/12/2010, n. 24654; Cass. civ., 02/05/2013 n. 10235] – dipendente dalla diversa origine della spesa al quale il singolo condomino è tenuto a contribuire, dovendosi distinguere tra:
- spese necessarie relative alla manutenzione ordinaria;
- spese attinenti ad interventi comportanti innovazioni o, comunque, di straordinaria amministrazione.
Ebbene, con riferimento alla prima ipotesi:
l’insorgenza dell’obbligazione deve essere individuata con il compimento effettivo dell’attività gestionale relativa alla manutenzione, alla conservazione, al godimento delle parti comuni dell’edificio o alla prestazione di servizi, sul presupposto che l’erogazione delle inerenti spese non richiede la preventiva approvazione dell’assemblea condominiale (ma soltanto l’approvazione in sede di consuntivo).
Ciò in quanto si tratta di esborsi dovuti a scadenze fisse e rientranti nei poteri attribuiti all’amministratore in quanto tale (ai sensi dell’art. 1130, primo comma, n. 3, c.c.), e non come esecutore delle delibere assembleari riguardanti l’approvazione del bilancio preventivo, che hanno valore meramente dichiarativo e non costitutivo.
Invece, per ciò che riguarda la seconda ipotesi, e cioè in caso di spese di straordinaria amministrazione, si è sostenuto che:
la deliberazione dell’assemblea condominiale che approva le spese per lavori di straordinaria manutenzione obbliga al loro pagamento chi era proprietario al momento della stessa.
Pertanto, in caso di vendita di un’unità immobiliare in condominio, e in mancanza di accordo tra le parti, nei rapporti tra alienante e acquirente è tenuto a sopportarne i relativi costi chi era proprietario al momento della delibera, a nulla rilevando che tali opere siano state, in tutto o in parte, eseguite successivamente.
In buona sostanza
Il condominio nella persona dell’amministratore può chiedere ed ottenere il decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo ex art. 63, co. 1, disp. att. c.c., legittimamente agendo nei confronti:
- del dante causa (venditore), quando è ancora proprietario, per il pagamento delle spese ordinarie relative al periodo antecedente al trasferimento ovvero per quelle straordinarie deliberate nel medesimo periodo;
- dell’avente causa (compratore), dopo che quest’ultimo è divenuto proprietario, per il pagamento delle spese ordinarie relative al periodo posteriore al trasferimento ovvero per quelle straordinarie deliberate nel medesimo periodo;
- dell’avente causa (compratore), dopo che quest’ultimo è divenuto proprietario, per spese ordinarie – quali ad esempio il servizio di riscaldamento, le utenze, il servizio di portineria relative al periodo anteriore al trasferimento ovvero per quelle straordinarie deliberate nel medesimo periodo, salvo il diritto del convenuto di rivalersi per tale importo sul vecchio proprietario.
- al contrario, l’amministratore non può chiedere ed ottenere un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo ex art. 63, co. 1, disp. att. c.c. nei confronti di chi non è più proprietario per le spese relative al periodo antecedente al trasferimento ovvero per quelle straordinarie deliberate nel medesimo periodo.
Resta inteso, caro Tizio, che per le spese condominiali ante-biennio (art. 63, comma 4 disp. att. c.c.) il pagamento può essere richiesto dal condominio esclusivamente al precedente proprietario dell’immobile.
- vd. Cass. civ., sez. II, ordinanza 09/05/2022, n. 14531; Cass. civ., Sez. II, 03/12/2010, n. 24654; Cass. civ., 02/05/2013 n. 10235; Trib. Roma 07/02/2017, n. 2265; Trib. Torino 19/11/2009.
